Pár metrů od tohoto koncového řadového domu ležel na trhu jeho skoro dvojník. Stejná ulice, stejný rok stavby, a přesto se přes rok neprodal. Já jsem dům v Cedrové ulici prodal za 33 dní za 18 250 000 Kč, tedy o 10,7 % nad nabídkovou cenou, a vítězný kupující zaplatil v hotovosti. Tohle je příběh o tom, čím se ty dva osudy lišily.
Když jsem do Cedrové ulice přijel poprvé, měl jsem před očima jasné memento. Pár domů dál stál srovnatelný řadový dům, taky cihlový, taky z roku 2007. Na trhu ležel 452 dní. Majitelé postupně slevovali, celkem o 17 % až na 14 990 000 Kč, a stejně se kupec nenašel. V březnu 2025 dům z nabídky stáhli neprodaný.
Takový soused vrhá stín. Zájemci si pamatují, co se v ulici nabízí, a každý měsíc bez kupce sráží cenu i vyjednávací pozici. Bylo mi jasné, že tady nestačí dům jen vystavit a čekat. Musel jsem nacenit a odprezentovat koncový dům 4+kk tak, aby se z něj nestal další inzerát, kolem kterého kupující měsíce chodí bez zájmu. A zároveň dosáhnout ceny, kterou nemovitost s vlastní zahradou, terasou, garáží, klimatizací Daikin a vířivkou skutečně unese.
Začal jsem u toho, co dům umí. Vyzdvihl jsem zásadní investice posledních let, které kupujícího uklidní, novou střechu z roku 2024, revitalizovaná okna z roku 2023 a plynový kondenzační kotel Protherm. Nový majitel se nemusel o nic zásadního starat a mohl se rovnou nastěhovat. Tohle jsem nenechal schované v technické zprávě, ale postavil do středu celé prezentace. Cílený marketing pak ke dveřím přivedl vážné zájemce, ne nedělní výletníky.
Pak přišel klíčový tah. Prohlídky jsem nerozmělnil do týdnů, ale soustředil do jediného víkendu. Když zájemce vidí, že o dům stojí i ostatní, přestává smlouvat o slevě a začíná přemýšlet, jak ho získat. To mění atmosféru rychleji než jakákoli věta v inzerátu. Místo vyjednávání jeden na jednoho, kde má kupující pocit, že tlačí na osamělého prodávajícího, jsem proto vyhlásil řízený výběr se společnou uzávěrkou nabídek. Každý vážný zájemce dostal stejnou startovní čáru a podal svou nejlepší závaznou nabídku ve stejnou chvíli. Cenu v tu chvíli netvořím já, ale skutečná poptávka.
O vítězi pak nerozhodovala jen cena, ale i jistota. Zohlednil jsem formu financování, protože kupující s vlastními zdroji znamená rychlejší podpis a bezpečnější převod bez čekání na banku. Nešlo jen o nejvyšší číslo, ale o nejvyšší číslo, které opravdu dojde do cíle.
Za ten jediný víkend dorazilo 10 vážných zájemců a tři z nich podali závaznou nabídku. Dvě dorazily přesně na nabídkové ceně 16 480 000 Kč. Nejmotivovanější kupující ale šel rovnou na 18 250 000 Kč, v hotovosti a ze 100 % z vlastních zdrojů. Konkurence vyhnala cenu nahoru sama, nemusel jsem o ni smlouvat.
Výhradní zprostředkovatelskou smlouvu jsme podepsali 20. 2. 2026, rezervaci 25. 3. 2026 a kupní smlouvu 8. 4. 2026. Dům jsem novým majitelům předal 27. 6. 2026, bez komplikací. Konečná cena skončila o 1 770 000 Kč nad nabídkovou, zatímco srovnatelný soused se po roce a sérii slev neprodal vůbec.
Stejný dům, stejná ulice, stejný trh, a přesto o 3 a čtvrt milionu jiný výsledek. Rozdíl nebyl v cihlách. Rozhodla příprava, prezentace a způsob, jakým je postavena soutěž o kupce.
12 fotografií. Klikněte pro zvětšení.
„Nejhorší, co se prodávajícímu může stát, je tichý inzerát, který trh měsíce míjí, a každá další sleva už jen potvrzuje, že je něco špatně. Já dům nejdřív připravím a pak postavím zájemce vedle sebe na stejnou startovní čáru. V tu chvíli za Vás cenu vyjednává poptávka, ne já."
Pokud zvažujete prodej rodinného domu v Praze nebo okolí a chcete za něj dostat maximum bez měsíců čekání, ozvěte se mi. Rád se na Vaši nemovitost podívám, nezávazně Vám řeknu, co od trhu reálně očekávat, a navrhnu strategii prodeje na míru. První konzultace Vás k ničemu nezavazuje.
Tato nemovitost je již prodaná. Pokud uvažujete o prodeji podobné nemovitosti, vyplňte krátký formulář a já se Vám co nejdříve ozvu. Provedu Vás celým prodejem a poradím, jak dosáhnout nejvyšší možné ceny.
