Když prodáváte nemovitost, na které visí hypotéka
Drtivá většina lidí, se kterými prodej řeším, má na nemovitosti zástavu banky. To není problém, jen je potřeba s tím od začátku počítat. Nejdřív si v bance vyžádejte aktuální výši nezaplacené jistiny ke konkrétnímu datu. Toto číslo se liší od toho, co vidíte v internetovém bankovnictví jako zůstatek, protože do něj patří i naběhlé úroky. Banka Vám vystaví takzvané vyčíslení, které platí jen pár dní, takže ho nepořizujte měsíce dopředu.
Z kupní ceny se nejdřív doplatí Váš úvěr a teprve zbytek jde Vám. Celé to ošetří advokátní úschova: kupující složí peníze k advokátovi nebo do bankovní úschovy, odtud se přímo odešle částka na umoření Vaší hypotéky a zbytek Vám. Banka pak vydá souhlas s výmazem zástavního práva z katastru. Bez tohoto kroku by si nový kupující koupil byt i s Vaším dluhem, což pochopitelně nikdo nechce.
Pozor na fixaci. Pokud splatíte úvěr uprostřed fixačního období, banka Vám může účtovat poplatek za předčasné splacení. Mimo výročí fixace bývá omezený zákonem na takzvané účelně vynaložené náklady, ale stejně se vyplatí si u banky předem zjistit konkrétní číslo. Někdy jde o pár tisíc, jindy o desítky tisíc, a to už při plánování prodeje hraje roli.
Prodávám i kupuji zároveň: jak skloubit obě transakce
Tohle je nejčastější situace, kterou se mnou lidé řeší. Chcete prodat starší byt a z výtěžku koupit větší. Klíčová otázka zní, jestli stihnete prodat dřív, než budete muset zaplatit nové bydlení. V ideálním světě se transakce potkají ve stejný týden, v reálném světě to chce rezervu.
Pokud peníze z prodeje potřebujete na koupi, dá se to ošetřit v rezervační smlouvě i v kupní smlouvě návaznými termíny a podmínkami. Jde to nastavit tak, že koupi nového bydlení podmíníte úspěšným prodejem stávajícího. Druhá varianta je překlenovací neboli předhypoteční úvěr, kdy Vám banka dočasně půjčí na novou nemovitost a Vy ji doplatíte z prodeje té staré. Stojí to úrok navíc, ale koupíte bez tlaku a starý byt prodáte v klidu za rozumnou cenu místo pod cenou narychlo.
Co nedoporučuji, je spoléhat na to, že se vše idylicky srovná samo. Vždy s klienty počítáme variantu, kdy se prodej o měsíc opozdí, a hledáme, kde vzít peníze na překlenutí. Když máte plán B předem, jednáte z pozice síly a nikdo Vás netlačí do unáhleného podpisu.
Kolik Vám banka půjčí: LTV, DSTI a co to znamená
Banky se řídí parametry, které sleduje i Česká národní banka. Pro orientaci: hypotéka kryje zpravidla maximálně 80 procent hodnoty nemovitosti, takže 20 procent dáváte z vlastních zdrojů. Žadatelům do 36 let, kteří kupují bydlení pro sebe, banky obvykle půjčí až 90 procent hodnoty. To je takzvané LTV, tedy poměr úvěru k zástavní hodnotě.
Druhým a třetím ukazatelem jsou DSTI, tedy kolik z čistého měsíčního příjmu padne na splátky všech úvěrů, a DTI, tedy celková zadluženost vůči čistému ročnímu příjmu. Závazné limity pro ně má ČNB aktuálně vypnuté (rozhodnutí bankovní rady z 4. června 2026), doporučuje ale bankám zvýšenou obezřetnost od DSTI 40 % a DTI osminásobku ročního příjmu. Banky proto schopnost splácet dál posuzují, každá po svém, a limity se v čase mění.
Praktický příklad. U bytu za pět milionů budete při standardním LTV potřebovat zhruba milion vlastních prostředků plus rezervu na daň, advokáta a stěhování. Pokud zároveň prodáváte, tyto vlastní zdroje typicky pokryje právě výtěžek z prodeje. Proto je dobré mít předem alespoň hrubou představu, za kolik se Váš stávající byt reálně prodá, a tu Vám rád spočítám.
Co si připravit, aby financování běželo hladce
Banka u žádosti chce doklady o příjmu, výpisy z účtu a informace o nemovitosti. Pokud podnikáte, počítejte s daňovým přiznáním za poslední dvě období. Čím dřív podklady nachystáte, tím rychleji máte schválení v ruce. Doporučuji vyřídit si předschválení hypotéky ještě předtím, než vážně sháníte. S předschválením jste pro prodávajícího důvěryhodný kupec a rezervační smlouvu podepíšete bez zbytečné nervozity.
K nemovitosti, kterou prodáváte, si připravte list vlastnictví, nabývací titul, půdorys a u bytu i prohlášení vlastníka a informace ze SVJ. Banka kupujícího bude chtít odhad, takže čím úplnější podklady dodáme, tím hladší je celý proces. Pokud nemovitost kupujete v rámci SVJ, vyplatí se zkontrolovat hospodaření a fond oprav, ať Vás po nastěhování nepřekvapí mimořádný příspěvek.
PENB: kdy ho potřebujete a kdy ne
K prodeji běžného bytu nebo rodinného domu budete potřebovat průkaz energetické náročnosti budovy, zkráceně PENB. Banka kupujícího ho někdy vyžaduje k úvěru a do inzerce patří energetická třída. PENB zajistím a do prodeje ho započítáme jako standardní položku, takže se o něj nemusíte starat.
Výjimku mají některé rekreační stavby. Chata užívaná jen část roku k rekreaci PENB při prodeji ze zákona mít nemusí. Neslibuji proto u takové nemovitosti zajištění průkazu ani konkrétní energetickou třídu předem. U každé nemovitosti si nejdřív ověřím, do které kategorie spadá, a podle toho nastavíme podklady i inzerci.