Kupující se rozhoduje dřív, než přijde na prohlídku
U prodeje bytů vidím pořád stejný vzorec. Kupující si inzeráty projde na telefonu, během chvilky vybere pár bytů k prohlídce a ostatní nechá být. Rozhoduje se tedy podle fotek, a ty jsou jen tak dobré, jak vypadal byt v den focení.
Příprava proto není o velké rekonstrukci. Je o pořadí kroků: vyklidit, opravit drobnosti, vyřešit světlo, mít papíry a nakonec uklidit. Nemusíte to dělat naráz, stačí postupovat po krocích a každý dokončit, než začnete další. Když toto pořadí dodržíte, ušetříte si práci, kterou by jinak musel někdo dělat dvakrát. Navíc fotograf přijde do bytu, který se ukáže v nejlepším světle.
Nejdřív vyklidit a odosobnit
Je to nejlevnější krok a zároveň ten, který na fotkách uvidíte nejvíc. Pryč patří přebytečný nábytek, věci na pracovních deskách, rodinné fotky a magnetky na lednici. Kupující si potřebuje představit, že tu bydlí on, a osobní věci mu v tom brání.
Postup z praxe: projděte byt s krabicemi a věci rozdělte na ponechat, vyhodit a uskladnit. Co nepoužíváte každý den, odneste pryč. Poloprázdná skříň působí prostorně, narvaná skříň prozradí, že se do bytu nic nevejde. Stejně tak prázdná kuchyňská deska vypadá větší než deska s mikrovlnkou, sušákem a krabicemi čaje.
Většinu efektu dá, když byt srovnáte a uvolníte. U prázdných bytů naopak pomůže zapůjčit pár kusů nábytku, aby místnost dostala měřítko, a s výběrem Vám poradím.
Nejčastější otázka zní, kam s věcmi. Odvezte je ke známým, do sklepa nebo do půjčeného boxu a berte to jako první krok stěhování, které Vás stejně čeká. Jedna věc se vyplatí hlídat: neodnášejte jen drobnosti. Největší vliv na fotky má velký nábytek, který místnost zahlcuje, a o něm se při prohlídce mluví nejvíc.
Drobné vady, které kupující vidí jako účet
Kupující odpustí kosmetiku, ale vadí mu pocit zanedbaného bytu. Kapající kohoutek, vrzající dveře, prasklá rozeta u vypínače nebo zčernalý silikon ve sprše mu v hlavě naskočí jako položka v rozpočtu a jako otázka, co dalšího se skrývá.
Z praxe vím, že prodávající si zvyká na vady, které kupující uvidí hned. Obejděte byt s blokem a zapište všechno, co kape, skřípe nebo se viklá. Většinu seznamu zvládne šikovný řemeslník za jedno odpoledne. Vyměňte těsnění, dotáhněte kliky, vyspravte spáry. Kupující tak dostane jasný signál, že se o byt někdo staral.
Dávejte pozor na hranici. Velkou rekonstrukci kvůli prodeji nedělejte, protože si kupující často chce kuchyň nebo koupelnu zařídit po svém. Schéma níže Vám pomůže rozhodnout, co opravit před focením a co prodat tak, jak je.
Opravit před prodejem, nebo prodat, jak je?
-
Je na bytě závada, která ovlivňuje bezpečnost nebo užívání (vlhkost, plíseň, elektřina, voda)?
AnoOpravte ji před focením, nebo ji při prohlídce otevřeně pojmenujte. Skrytá závada rozbije důvěru v celý byt.Ne, pokračujte dalším krokem
-
Zvládne se oprava za několik hodin práce a s drobným materiálem (kohoutek, silikon, kliky, výmalba)?
AnoOpravte před focením. Zvládnete to za víkend a byt na fotkách ukáže, že se o něj někdo staral.Ne, pokračujte dalším krokem
-
Jde o velkou rekonstrukci (kuchyň, koupelna, rozvody)?
AnoKvůli prodeji ji nedělejte. Prodávejte, jak je, stav popište v inzerátu a nastavte podle něj cenu.NeNic zvláštního neřešte. Uklidit, vyklidit a vyfotit.
Výmalba a světlo
Čerstvá výmalba v neutrální barvě mění vzhled bytu nejrychleji. Volte bílou, světle šedou nebo jemně teplý béžový tón. Výrazné barvy, které jste měli rádi, kupujícího spíš odradí, protože v nich vidí práci navíc.
Druhá věc je světlo. Umyjte okna, sundejte těžké tmavé závěsy a vyměňte spálené žárovky za jednotný teplý odstín. Tmavý byt se na fotkách prodává hůř a na prohlídce působí menší. Malujte vždy před úklidem a nechte stěny řádně vyschnout, ať po sobě neuklízíte dvakrát. Před focením otevřete žaluzie naplno a termín zvolte podle světových stran: severní byt fotím dopoledne, jižní spíše odpoledne.
Papíry a PENB: ať prodej nezdržíte Vy
Tahle část na fotkách vidět není, ale rozhoduje o tom, zda zájemce nenarazí na zdržení. Připravte si aktuální výpis z katastru, půdorys, vyúčtování služeb a u bytu v SVJ informace o fondu oprav a plánovaných investicích domu. Při hypotéce si vyžádejte u banky zůstatek a podmínky předčasného splacení.
Samostatnou kapitolou je PENB, tedy průkaz energetické náročnosti budovy. Při prodeji bytu ho musíte kupujícímu předat nejpozději při podpisu kupní smlouvy a může ho zpracovat jen energetický specialista. Platí 10 let od vyhotovení. Zákon zná i výjimky, například pro kulturní památky, některé rekreační stavby nebo budovy postavené před rokem 1947 (při písemné dohodě stran), proto si svůj případ ověřte předem. Objednejte ho hned na začátku, ať Vás nebrzdí těsně před inzercí.
Den focení: co fotograf potřebuje
Fotograf pracuje s tím, co najde. Nemůže vykouzlit prostor, který zakrývá nábytek, ani světlo, které zastiňují závěsy. Proto před jeho příchodem odstraňte z podlahy kabely, boty a koše, schovejte čisticí prostředky a vypněte televizi. Dveře mezi místnostmi nechte otevřené, ať fotky na sebe navazují a byt působí jako celek.
Domluvte se s ním předem, které místnosti jsou pro kupujícího nejdůležitější. Obvykle jde o obývací pokoj, kuchyň a koupelnu. Tam věnujte přípravě nejvíc času, ostatní prostory doladíte podle toho, kolik času zbývá.
Když vás tlačí termín, neslevujte z pořadí. Radši dokončete vyklízení a úklid než výmalbu. Vyklizený a čistý byt s původními stěnami na fotkách obstojí, byt s čerstvou výmalbou a hromadou věcí nikoli.
Úklid těsně před focením
Generální úklid dělejte až úplně nakonec, nejlépe den před focením a den před každou prohlídkou. Vyleštěná okna, vytřená podlaha, lesklé baterie a koupelna bez vodního kamene čte kupující jako péči o celý dům, i o to, co nevidí.
Pár detailů, které fungují vždy: srovnané ručníky, ustlaná postel s jednobarevným povlečením, prázdný dřez a vyvětráno. Misky domácích mazlíčků na prohlídku schovejte a po kouření vyvětrejte opravdu poctivě, protože pach v textiliích kupujícího odradí.
Co z toho právě Vy potřebujete a v jakém pořadí, spočítá kalkulačka pod článkem.