Kde trh stojí na podzim 2026
Článek jsem k 30. říjnu 2026 aktualizoval, protože se od jara změnily dvě věci. Ceny pražských bytů rostou dál, jen pomaleji, a hypotéky přestaly zlevňovat. Starší byty v Praze stály podle Českého statistického úřadu ve 2. čtvrtletí 2026 o 11,9 % víc než před rokem, v celé republice o 14,0 %. Novější údaje o realizovaných cenách ČSÚ zatím nevydal.
Na zakázkách vidím totéž, co ukazují čísla: správně naceněné a připravené byty se prodávají v řádu týdnů, nadhodnocené visí a zlevňují. Kupující si dnes splátku spočítá během jednoho večera a o ceně vyjednává.
Pro prodávajícího z toho plyne jednoduchá věc. Trh není ani propadlý, ani rozpálený, a proto rozhoduje příprava a cena. Kdo nasadí cenu podle skutečných obchodů a má hotové podklady, prodá. Kdo spoléhá na to, že ceny porostou samy, často zjistí, že nabídka stojí a kupující odcházejí k další.
Co ukazují data: Praha po propadu roku 2023
Index starších pražských bytů dosáhl vrcholu ve 4. čtvrtletí 2022 (226,9; průměr roku 2010 = 100), do 2. čtvrtletí 2023 klesl na 212,5 a ve 2. čtvrtletí 2026 činil 293,5. Podle mého výpočtu z těchto indexů je to zhruba o 38 % nad dnem propadu a o 29 % nad předchozím vrcholem.
Tempo se ale zpomaluje. Meziroční růst starších pražských bytů činil v roce 2025 mezi 13,4 a 15,8 %, v 1. čtvrtletí 2026 11,5 % a ve 2. čtvrtletí 11,9 %. Nové byty v Praze ve 2. čtvrtletí 2026 proti předchozímu čtvrtletí o 1,0 % zlevnily (index 265,5) a meziročně o 3,1 % zdražily. Průměrná cena bytu v Praze činila podle ČSÚ v roce 2025 131 520 Kč za metr čtvereční. Index je průměr, Váš byt se od něj může lišit podle lokality, dispozice a stavu.
- Starší byty v Praze
- Nové byty v Praze
Index realizovaných cen po čtvrtletích (3Q22 je 3. čtvrtletí 2022). Starší byty v Praze a nové byty v Praze, stejná základna.
Zobrazit data v tabulce
| Starší byty v Praze | Nové byty v Praze | |
|---|---|---|
| 3Q22 | 226 | 235 |
| 4Q22 | 227 | 224 |
| 1Q23 | 219 | 222 |
| 2Q23 | 213 | 221 |
| 3Q23 | 214 | 221 |
| 4Q23 | 221 | 217 |
| 1Q24 | 222 | 215 |
| 2Q24 | 231 | 223 |
| 3Q24 | 239 | 225 |
| 4Q24 | 248 | 234 |
| 1Q25 | 257 | 242 |
| 2Q25 | 262 | 258 |
| 3Q25 | 272 | 262 |
| 4Q25 | 282 | 265 |
| 1Q26 | 286 | 268 |
| 2Q26 | 294 | 266 |
Zdroj: Český statistický úřad, Indexy realizovaných cen bytů, 2. čtvrtletí 2026, ověřeno 30. října 2026
Praha a zbytek republiky
Starší byty mimo Prahu zdražují rychleji než v hlavním městě. Index realizovaných cen činil ve 2. čtvrtletí 2026 mimo Prahu 344,1 a meziročně vzrostl o 14,5 %, v Praze 293,5 a o 11,9 %. Co z toho plyne pro okolí Prahy, tady netvrdím, protože podrobná data za jednotlivé obce z primárního zdroje k dispozici nemám.
Pro Vás jako prodávajícího je podstatné, že kupující mají na výběr a srovnávají. Srovnávejte proto svou nemovitost s tím, co se v okolí skutečně prodalo, ne s tím, co se nabízí.
Hypotéky: proč kupující počítají znovu
Hlavním motorem poptávky zůstává cena úvěru. ČNB zvýšila 18. června 2026 dvoutýdenní repo sazbu o 0,25 bodu na 3,75 % a 17. září ji ponechala. Podle ČNB činila průměrná sazba nových úvěrů domácnostem na bydlení v září 2026 5,05 %, v srpnu 4,94 % a v září 2025 4,61 %. Sazby tedy rostou a kupující dostane za stejnou splátku menší úvěr.
Pravidla ČNB pro hypotéky na vlastní bydlení zůstávají stejná: LTV nejvýše 80 %, u žadatelů do 36 let 90 %, ukazatele DTI a DSTI jsou deaktivované. Pro investiční hypotéky, tedy na třetí a další nemovitost nebo k pronájmu, platí od 1. dubna 2026 doporučení LTV 70 % a DTI 7. Prodáváte-li byt investorovi, počítejte s tím, že mu banka půjčí nejvýš 70 % hodnoty.
V praxi vidím, že kupující dnes přicházejí s předschválenou hypotékou a znají svůj strop. Byt nad tento strop neobhlédnou, ani když se jim líbí. Cena nad možnosti kupujících proto neznamená vyšší nabídku, ale delší čekání.
Průměrná sazba nových korunových úvěrů domácnostem na nákup bytové nemovitosti.
Zobrazit data v tabulce
| Průměrná sazba nových úvěrů na bydlení | |
|---|---|
| září 2025 | 5 |
| srpen 2026 | 5 |
| září 2026 | 5 |
Zdroj: ČNB, Komentář k úrokovým sazbám MFI, září 2026, ověřeno 30. října 2026
Prodat teď, nebo počkat?
Tohle slyším nejčastěji a odpověď závisí na Vaší situaci, ne na titulku. Prodáváte-li, abyste koupili jinou nemovitost, pohyb trhu Vás v zásadě trápit nemá: když prodáte dráž, dráž i koupíte. Prodáváte-li do peněz, třeba kvůli vyrovnání dědictví, nemá čekání na lepší cenu oporu v datech, protože z nich budoucí cenu vyčíst nelze. Schéma níže projde nejčastější situace.
Jedno platí vždy: čekání má cenu. Nemovitost Vás stojí fond oprav, energie, pojištění i daň z nemovitosti, a pokud je financovaná úvěrem, také úroky. Tyto náklady si spočítejte předem a porovnejte je s tím, o kolik doufáte cenu zvednout. Když rozdíl neumíte pojmenovat konkrétním číslem, čekáte na naději, ne na data.
Prodat teď, nebo počkat?
-
Musíte prodat v řádu měsíců, třeba kvůli dluhu, dědictví nebo termínu koupě?
AnoProdávejte teď a cenu stanovte podle uzavřených obchodů. Čas tu pracuje proti Vám, ne cena.Ne, pokračujte dalším krokem
-
Kupujete za výnos z prodeje jinou nemovitost?
AnoPohyb cen se z velké části vyruší, protože prodáváte i kupujete na stejném trhu. Řešte načasování obou kroků a hypotéku, ne desetiny procenta.Ne, pokračujte dalším krokem
-
Unesete náklady na držení nemovitosti, aniž byste byli pod tlakem?
AnoČekat můžete. Stanovte si předem datum, ke kterému situaci vyhodnotíte podle srovnatelných obchodů a sazeb, ne podle titulků.NeProdávejte teď a cenu stanovte podle uzavřených obchodů. Čas tu pracuje proti Vám, ne cena.
Na co si dát pozor jako prodávající
Cenu nenastavujte podle toho, co chcete dostat, ale podle uzavřených obchodů srovnatelných nemovitostí ve Vaší lokalitě. Já vycházím z obchodů z katastru, ne z inzertních cen.
Při sazbě kolem 5 % kupující přesně ví, kolik činí splátka, a ptá se na slevu. Připravte proto čistý výpis z katastru, pořádek v dokumentech od SVJ a kvalitní fotografie. Rezervační smlouvu a advokátní úschovu berte jako standard, který chrání obě strany.
Jestli prodej zvažujete, začněte u čísel, ne u pocitu. Zjistěte, za kolik se v lokalitě prodaly srovnatelné byty, jak dlouho stály v nabídce a kolik z původní ceny se nakonec slevilo. Teprve pak se rozhodněte, zda cenu nasadit, nebo ještě počkat. Kalkulačka níže Vám dá orientační rozpětí, přesné číslo dá až prohlídka a srovnání obchodů.