Proč řeším daň dříve než cenu
Když přebírám nemovitost do nabídky, ptám se majitelů na dvě věci dříve než na cenu: kdy nemovitost nabyli a zda v ní bydleli. Odpovědi rozhodují o tom, jestli z prodeje vznikne daňová povinnost. Řada majitelů podmínky splní, jenže si to uvědomí až ve chvíli, kdy mají na stole nabídku kupujícího. Článek nenahrazuje daňové poradenství, konkrétní případ proto ověřte u daňového poradce.
Dvě cesty k osvobození: bydliště a časový test
Zákon nabízí dvě hlavní cesty. První vychází z bydliště: příjem z prodeje rodinného domu nebo bytové jednotky a souvisejícího pozemku je osvobozen, pokud jste v nemovitosti měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem. Bydlení se nemusí krýt s dobou vlastnictví, osvobození využije i nájemník, který byt koupil a brzy prodává. Do bytové jednotky se nebytové prostory nepočítají, kromě garáže, sklepa a komory.
Druhá cesta je časový test: příjem z prodeje nemovité věci je osvobozen, přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva a prodejem 10 let. U nemovitosti nabyté před 1. lednem 2021 platí dál doba 5 let. Doba se nepřerušuje vypořádáním společného jmění manželů nebo spoluvlastnictví, vznikem jednotek v domě ani rozdělením pozemku. Graf níže ukazuje všechny tři doby vedle sebe.
Osvobození se nevztahuje na nemovitost, která je nebo byla v obchodním majetku: u bydliště po dobu 2 let od vyřazení, u časového testu po dobu 5 nebo 10 let podle data nabytí. Pozor také na smlouvu o smlouvě budoucí uzavřenou před uplynutím lhůty, protože osvobození se nevztahuje na příjem z budoucího prodeje, i když kupní smlouvu podepíšete později. U manželů se společným jměním stačí k osvobození podle bydliště, aby podmínky splnil jen jeden z nich.
Zobrazit data v tabulce
| Minimální doba | |
|---|---|
| Bydlel(a) jste v ní aspoň | 2 |
| Vlastníte ji přes (nabyto do roku 2020) | 5 |
| Vlastníte ji přes (nabyto od roku 2021) | 10 |
Zdroj: Zákon č. 586/1992 Sb. (§ 4 odst. 1) a zákon č. 386/2020 Sb., ověřeno 30. října 2026
Když časový test nevychází: použití peněz na vlastní bydlení
Osvobození máte i tehdy, když časový test ještě neuplynul a získané prostředky použijete na obstarání vlastní bytové potřeby, například na koupi bytu nebo domu, výstavbu či splacení úvěru na tyto účely. Platí to, když jste v nemovitosti bydleli méně než 2 roky. Platí to i pro nemovitost nabytou od 1. ledna 2021, ve které jste nebydleli, třeba investiční byt, kdežto u dřívějšího nabytí tato možnost neplatí.
Prostředky musíte použít do konce zdaňovacího období následujícího po roce, ve kterém jste je získali, případně už v roce před prodejem, a jejich získání oznámit správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání. Když podmínku nesplníte, zdaní se příjem v následujícím zdaňovacím období. Cestu doporučuji jen tehdy, když máte novou koupi rozjednanou a víte, odkud ji zaplatíte.
Platíte daň z prodeje?
-
Bydleli jste v nemovitosti aspoň 2 roky bezprostředně před prodejem?
Zákon č. 586/1992 Sb.AnoOsvobozeno od daně z příjmů.Ne, pokračujte dalším krokem
-
Uplyne od nabytí víc než 10 let (u nabytí do roku 2020 víc než 5 let)?
Zákon č. 386/2020 Sb.AnoOsvobozeno od daně z příjmů.Ne, pokračujte dalším krokem
-
Použijete celý příjem na vlastní bydlení (u nabytí od roku 2021 i bez bydlení v nemovitosti)?
Zákon č. 386/2020 Sb.AnoOsvobozeno podmíněně: peníze musíte použít a získání oznámit správci daně.NeDaň 15 % do 36násobku průměrné mzdy a 23 % nad touto hranicí. Zákon č. 586/1992 Sb.
Katastr a datum doručení návrhu
Pokud katastr vklad povolí, vlastnické právo nabydete s účinky ke dni, kdy návrh na katastr došel. Právě tento den určuje datum nabytí i prodeje, takže datum podání určuje, zda splníte časový test. U hranice testu nebo před koncem roku může rozhodnout už samotný den doručení, hlídejte proto datum doručení návrhu, ne datum podpisu, a nechte si podání potvrdit.
Povolení vkladu zrychlit nelze: katastr vklad povolí nejdříve po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne odeslání informace o vyznačení řízení vlastníkovi a jinému oprávněnému. Podání návrhu je ve Vaší moci, rozhodnutí úřadu nikoli, počítejte s tím při plánování konce roku.
Dvě časté situace: dědictví a blížící se hranice testu
První je dědic. Při dědění po příbuzném v řadě přímé nebo po manželovi se doba 10 let zkracuje o dobu, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Dohledejte, kdy ji nabyl zůstavitel, doba se Vám nepočítá znovu od začátku.
Druhá je blížící se konec testu. Vyžádejte si výpis z katastru a s daňovým poradcem ověřte, které datum se u Vašeho prodeje počítá. Raději počkejte, než abyste podali o kousek dřív a osvobození ztratili, termín podpisu se dá s kupujícím domluvit předem.
Příjem nad pět milionů a sazba daně, když osvobození nevyjde
Kdo obdrží osvobozený příjem vyšší než 5 000 000 Kč, oznámí to správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém příjem obdržel. Povinnost odpadá, může-li správce daně údaje zjistit z rejstříků či evidencí, do kterých má přístup a které zveřejní na úřední desce a způsobem umožňujícím dálkový přístup. Za neoznámení hrozí pokuta 0,1 % z neoznámené částky, když povinnost splníte bez vyzvání, 10 % po vyzvání v náhradní lhůtě a 15 %, když ji nesplníte ani tehdy.
Pokud osvobození nevyjde, základem daně je příjem snížený o prokazatelné výdaje, proto uschovejte doklady o pořízení nemovitosti i o investicích do ní. U dědictví a daru je výdajem cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí. Sazba daně činí 15 % z části základu do 36násobku průměrné mzdy a 23 % z části nad touto hranicí, základ se zaokrouhluje na celé stokoruny dolů. Pro rok 2026 je průměrná mzda 48 967 Kč a 36násobek činí 1 762 812 Kč. Částky počítejte podle znění zákona platného v roce prodeje.
Kroky, které můžete udělat hned
Schéma a kalkulačka pod článkem Vám pomohou nic nevynechat. Začněte u dokladů:
- Dohledejte listinu o nabytí a aktuální výpis z katastru, vyčtete z nich způsob a datum nabytí.
- U dědictví dohledejte, kdy nemovitost nabyl zůstavitel, a ověřte, zda nebyla v obchodním majetku.
- Kupujete-li náhradní bydlení, sepište si termíny a způsob použití prostředků.
- Když něco nedohledáte, ozvěte se, pomohu Vám s podklady z katastru i s přípravou prodeje.